Tikintisi başa çatmayan binalarda mənzillərin ipoteka kreditləşdirilməsi dərhal başlanmalıdır

Tikintisi başa çatmayan binalarda mənzillərin ipoteka kreditləşdirilməsi dərhal başlanmalıdır

"AtaHolding" ASC Hüquq departamentinin direktoru Qorxmaz Ağayev

Hər zaman, xüsusilə də son dövrlər manatın və xarici valyutaların investisiya obyekti kimi etibarlılığı investorları ciddi şəkildə narahat edir və investorlar daha etibarlı alternativ investisiya imkanları axtarışındadırlar. İndiki halda bütün ekspertlərin fikirləri onun üzərində cəmlənir ki, ən etibarlı investisiya obyekti məhz daşınmaz əmlakdır. Son dövrlər xaricdə daşınmaz əmlaklara investisiya qoyuluşlarının artması və xüsusilə də paytaxt və onun ətrafında müşahidə olunan tikinti bumu məhz bu fikri təsdiq edir. Tikinti və şəhərsalma qanunverciliyinin və onun tətbiqi təcrübəsinin təkmilləşdirilməsi istiqamətində atılmış addımlar da bu prosesə təkan verir.

Hal-hazırda tikilməkdə olan binalarda satışlar xeyli düşmüşdür. Belə bir vəziyyətdə tikintinin başa çatmaması, investorların layihəyə yatırdığı vəsaitlərin dəyərdən düşmə, itirilmə və gözlənilən mənfəətin əldə olunmaması, habel alıcıların mükiyyət hüquqlarının pozulması riskləri xeyli artmışdır (binaların tikilməməsi, tikintinin uzanması, binaların dövlət tərəfindən təhvil alınmaması, mənzillərin satışında sui-istifadələr və s.). Digər tərəfdən münasib kredit şərtlərinin olmaması və hətta dövlət xətti ilə verilən ipoteka kreditlərinin şərtlərinin sərtləşdirilməsi əhalının mənzil ehtiyaclarının kirayə formasında ödənilməsinə müraciət etməkdən başqa variant qoymamışdır. Hərçənd ki, ev-eşiyə və ailəyə sahib olmaq əksər azərbaycanlıların arzusudur və bu məqsədlə onlar böyük sevinclə aylıq kirayə haqqı həcmində ödənişi aylıq kredit ödənişlərinə yönəltməklə mənzil sahibi olmağa razılaşarlar.

Bütün bu obyektiv və subyektiv faktorlara rəğmən bank sektoru yeni daşınmaz əmlak alışını maliyyələşdirməyə hələ də ciddi maraq göstərmir. Halbuki, hər zaman, xüsusilə də son dövrlər iqtisadi və hüquqi cəhətdən ən təminatlı kredit qoyuluşları məhz bu sahəyə yönəldilməlidir. Belə ki, bu halda bank bədbin proqnozlara baxmayaraq, daşınmaz əmlak təminatını nəzərə alaraq manatla kredit verməyə daha ürəklə qərar verəcək. Bank sektorunun bu sahədə aktivliyi əhalinin də həm bank, həm də daşınmaz əmlak sektoruna inamını və nəticə etibari ilə daşınmaz əmlak sektoruna birbaşa və banklar vasitəsi ilə kredit formasında sərmayə qoyuluşunu bır az da artıracaq. Başqa sözlə tikintinin investorları mənzil tikintisində, mənzil ehtiyacı olanlar da kreditlə mənzil alınmasında daha da fəallaşacaqlar.

Bu sahədə bankları narahat edən əsas iki riskli məsələ yeni tikilməkdə olan binadakı mənzillərin mülkiyyət sənədlərinin olmaması səbəbindən kreditlərin hüquqi cəhətdən təminat kimi götürülməsinin mümkünsüzlüyü və həmçinin tikintinin bu və digər səbəbdən başa çatmaması səbəbindən təminatın itirilməsi riskləridir.

Bu riskləri əsas götürməklə ümumən belə layihələrdən kor-köranə imtina qətiyyən düzgün deyildir. Bəlkə də devalvasiyaya qədər bunu etmək digər kredit məhsullarının artan satışı fonunda daha başa düşülən ola bilərdisə, indiki halda çıxış yolu axtarmaq lazımdır. İstərdim ki, bankları narahat edən bu iki riskli məsələ barədə öz mövqeyimi bildirim.

- mülkiyyət sənədlərinin olmaması səbəbindən kreditlərin hüquqi cəhətdən təminat kimi götürülməsinin mümkünsüzlüyü (risk 1)

Hazırda həm mülki, həm ipoteka və daşınmaz əmlakın reyestri qanunvericiliyi yeni tikilməkdə ("kotlavanda" və s.) olan binalarda olan mənzillərin hüquqi cəhətdən girov və ya ipoteka götürülməsini tam olaraq mümkün sayır. Hətta bununla bağlı detallı mexanizmlər təsbit edilir. Bu mexanizmlərə aşağıdakıları misal çəkmək olar:

- mənzil-tikinti kooperativindəki mənzilə pay hüququnun girov götürülməsi
- mənzilin ilkin alqı-satqı müqaviləsi üzrə tələb hüququnun girov gotürülməsi
- tikinti şirkəti tərəfindən mənzil sertifikatı buraxılmışsa mənzil sertifikatının qiymətli kağız kimi girov götürülməsi
-qabaqcadan qeydiyyat qaydasında mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı və ipoteka qaydasında cəlb edilməsi

Təbii ki, digər modellər də bu layihə üzrə tətbiq oluna bilər (3-cü şəxsin və tikinti şirkətinin zaminliyi, mülkiyyət hüquqlu çıxarış olan başqa daşınmaz əmlak təminatları və s.). Bütün bu hüquqi əsaslar üzərində məhkəmə təqibinin də mümkünlüyü mövcud təcrübə ilə öz təsdiqini tapmışdır.

Mənzil sertifikatı və Qabaqcadan qeydiyyat qaydasında alınmış mülkiyyət hüququ barədə arayış əsasında kreditlərin verilməsi banklar üçün daha maraqlı ola bilər. Belə ki, bu sənədlər müvafiq dövlət orqanları (AR Qiymətli Kağızlar üzrə Dövıət Komitəsi və ƏMDK yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti) tərəfindən verildiyindən bankların bu sənədlər ilə təsdiqlənmiş hüquqları girov götürməsi daha cəlbedici saymaq olar.

Xüsusilə də mülkiyyət hüququnun qabaqcadan qeydiyyatı qaydasında alınmış arayış əsasında kredit və ipoteka mexanizmi böyük imkanlar açır. Belə ki, kredit alan (a) tikintiyə icazə sənədləri və plan-cizgi, (b) bankla bağlanmış kredit müqaviləsi əsasında tikintisi başa çatdırılmış binada olan mənzilə dövlət reyestrindən mülkiyyət hüququnun qabaqcadan qeydiyyatı barədə arayış alır. Bu Arayış əsasında bankın (kredit təşkilatının) xeyrinə mənzilin (qeyri-yaşayış sahəsinin) ipotekası haqqında müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənir və dövlət reyestrində qeydiyyata alınır.

Göründüyü kimi, qanunvericilik hətta tikintisi başa çatdırılmamış binada olan mənzilə mülkiyyət və ipoteka hüquqlarının tanınması və qeydiyyatı mexanizmlərini nəzərdə tutmuşdur.

- tikintinin bu və digər səbəbdən başa çatmaması səbəbindən təminatın itirilməsi riski (risk 2)

Təbii ki yuxarıda qeyd edilmiş modellərin heç biri tikintinin başa çatdırılacağına qarantiya vermir. Tikinti müxtəlif səbəblərdən natamam qala bilər. Lakin hər kəsə məlumdur ki, bir çox hallarda məhz vaxtında maliyyə resurlarının olmaması və tikinti şirkətlərinin idarə edilməsində boşluqlar səbəbindən tikinti natamam qalır. Bütün bunları nəzərə alaraq, bank sektoru yeni tikilməkdə olan binalardakı mənzillərin satışını kreditləşdirməklə maliyyə resurslarına olan zəruri ehtiyacları qarşılamış olacaq. Həmçinin bank sektoru tikinti şirkətində idarəetmə, xüsusilə də ayrılmış kredit vəsaitlərinin təyinatı üzrə xərclənməsinə nəzarət etmiş olacaq. Bank sektorunda tətbiq olunan qabaqcıl idarəetmə, nəzarət və satış metodları tikinti sektorunun xidmətinə veriləcək. Həmçinin bank sektoru bu tikintinin natamam qalması riskinin sığortalanması imkanlarını da unutmamalıdır. Onu da əlavə edim ki, bankların bu prosesdə fəal iştirakı natamam binalarda mənzillərin satışı ilə bağlı sui-istifadə və qanunsuzluqları aradan qaldıracaq, o cümlədən binanın dövlət tərəfindən qəbul olunmasını sürətləndirəcək. Bir sözlə uğurlu qarşılıqlı kompleks fəaliyyət nəticəsində tikintinin natamam qalması səbəbindən təminatın iqtisadi və hüquqi itirilməsi riski xeyli azalmış olacaq.

Burada yalnız bir məqam əlavə olunmalıdır ki, bank sektoru gecikdirilmiş borcun ödənilməsi üçün balansa götürülmüş daşınmaz əmlakların satışı təcrübəsinə malik olmadığını və üstəlik satış zamanı ƏDV itkilərini də gözə almalıdır. Bu riskləri nəzərə alaraq banklar bu kimi hallarda daşınmaz əmlakın tikinti şirkəti tərəfindən geri satın alınması öhdəliyini müvafiq razılaşmalarda əks etdirməyi birmənalı tələb etməlidir.

Həm cari iqtisadi şərtləri, həm də mövcud qanunvericilik bazasını nəzərə alaraq, yekun olaraq deyilməlidir ki, bankın investorları və həmçinin bank sektorunun inkişafı üçün (nəticə etibari ilə əmanətçilər üçün) yeni tikilməkdə olan binada mənzil alışının kreditləşdirilməsi təminatsız kreditlər ilə müqayisədə daha əlverişli investisiya qoyuluşudur.

Bitkoinin qiyməti 11 faizdən çox ucuzlaşıb
Bitkoinin qiyməti 11 faizdən çox ucuzlaşıb
“PAŞA Bank”ın baş sponsorluğu ilə “Virtual karyera sərgisi” keçirilib
“PAŞA Bank”ın baş sponsorluğu ilə “Virtual karyera sərgisi” keçirilib
Kapital Bank 2021-ci ilin I rübünün nəticələrini elan edib
Kapital Bank 2021-ci ilin I rübünün nəticələrini elan edib
Loading Bars
Xəbər lenti
“YAŞAT” Fondunun əməkdaşları respublika üzrə 2 min 881 şəhid ailəsini ziyarət ediblər
Tayvanda iki güclü zəlzələ baş verib
Bakıda ikimərtəbəli ev yanıb
Misirdə qatar qəzasında 100-ə yaxın sərnişin xəsarət alıb
Formula-1 Qran Prisinin Mayamidə keçiriləcəyi razılaşdırıldı
Azərbaycanda COVID-19-a qarşı peyvənd olunanların SAYI açıqlandı
NASA helikopterinin Marsda ilk uçuşu aprelin 19-na planlaşdırılıb
Azərbaycanda 2 144 nəfər COVID-19-a yoluxub, 33 nəfər vəfat edib
Ombudsman Səbinə Əliyeva 3-cü “Fərqli Fərdlər” Konqresində iştirak edib (FOTO)
İsmayıllıda COVİD-19 xəstəsi bazarda aşkarlanıb
Suriya prezident seçkilərinin vaxtını təyin edildi
Bədii gimnastlarımız Dünya Kubokunda iştirak edib
Adobe şirkətinin təsisçisi və PDF formatının yaradıcısı Çarlz Geşke vəfat edib
Nizami Gəncəvi Beynəlxalq Mərkəzinin İdarə Heyyətinin zoom vasitəsilə XIX toplantısı keçirilib
İranda koronavirusa yoluxanların sayı 2,2 milyona çatıb
Bitkoinin qiyməti 11 faizdən çox ucuzlaşıb
Rusiyada son sutkada koronavirusdan 389 nəfər ölüb
Çexiya 18 rus diplomatının ölkədən çıxarır
Ağdam rayonunun Saybalı kəndi (VİDEO)
Gürcüstanda koronavirusa daha 818 nəfər yoluxub, 793 nəfər ölüb
ABŞ-da naməlum şəxs yas mərasimində atəş açıb, ölən var
Sabahın hava proqnozu açıqlanıb
Ağdamda minaya düşən şəxslə bağlı araşdırma aparılır
İranda güclü zəlzələ qeydə alınıb
Xızı rayonunda sursat aşkar edilib (FOTO)
Qubadlı rayonunun Tarovlu kəndi (VİDEO)
Azərbaycan XİN 18 aprel - Beynəlxalq Abidələr və Tarixi Yerlər Günü ilə əlaqədar bəyanat yayıb
Ağdam sakini minaya düşüb (FOTO)
Bakıda beşmərtəbəli yaşayış binasında yanğın olub, 2 nəfər tüstüdən zəhərlənib
Cüdo üzrə Avropa çempionatı: 4 idmançımız mübarizəyə başlayır
Samuxda “Təmiz hava” aylığı ilə əlaqədar reyd keçirilib (FOTO)
Qubada ev və ona bitişik tikili yanıb
Daha 2 boksçumuz dünya birinciliyində 1/4 finala vəsiqə qazanıb
Dünyada koronavirusa yoluxanların sayı 139 milyonu ötüb - ÜST
Yaponiyada 5,8 bal gücündə zəlzələ baş verib
Ekvadorda prezident seçkilərinin ikinci turunda Qilyerme Lasso qalib gəlib
AEBA İranın uranı 60 faizə qədər zənginləşdirməyə başladığını təsdiqlədi
ABŞ-da naməlum şəxs ticarət mərkəzində atəş açıb
Fransa bəzi ölkələrdən gələn qonaqlar üçün karantin tətbiq edib
Gürcüstanda 4,5 bal gücündə zəlzələ baş verib
İspaniya Kuboku: "Atletik" klubu bir ay ərzində ikinci dəfə finalda məğlub olub
Hindistanda koronavirus xəstələrinin müalicə olunduğu xəstəxanada yanğın olub
Türkiyədə son sutkada koronavirusdan 52 184 nəfər sağalıb
İngiltərə Kuboku: "Çelsi" "Mançester Siti"ni məğlub edərək finalına çıxıb
“Yaşıl Marafon” layihəsi çərçivəsində Bakıda ağacəkmə aksiyası keçirilib (FOTO)
Türkiyə sahillərində zəlzələ qeydə alınıb
Özbəkistan ilin sonuna qədər COVID-19-a qarşı öz peyvəndinin istehsalına başlaya bilər
"Bavariya"nın baş məşqçisi mövsümün sonunda komandadan ayrılmaq istədiyini açıqlayıb
Myanmada toqquşmalarda ölənlərin sayı 730-a çatıb
Böyük Britaniyada şahzadə Filipin dəfn mərasimi keçirilib
Sabirabadda ikimərtəbəli ev yanıb
"Twitter"in işində nasazlıq yaranıb
Ağacların kəsilməsi ilə bağlı şikayət araşdırıldı
2 gənc buza dırmanacaq, çayı keçəcək, dağda yatacaq... – AzTV-də maraqlı veriliş başlayır (VİDEO)
Gədəbəydə ikimərtəbəli evdə yanğın olub
Ermənilərin yeganə şansı bütün qondarma ərazi iddialarından imtina etməkdir - Əli Hüseynli
Azərbaycanda COVID-19-a qarşı peyvənd olunanların SAYI açıqlandı
Azərbaycanda 2 148 nəfər COVID-19-a yoluxub, 30 nəfər vəfat edib
Baş Prokurorluq və DİN birgə məlumat yayıb
Şirkət rəhbəri külli miqdarda dələduzluğa görə həbs edildi
Azərbaycanda bu sahələrdə daha yüksək maaş verilir
Ermənistan yanlış siyasətinə, terrorçu və təxribatçı əməllərinə görə cavab verir - Deputat
Azərbaycanda qaz hasilatı artıb
"VICE News"un Ermənistanın Bərdəyə raket zərbəsi barədə reportajı beynəlxaq mükafata namizəd irəli sürülüb
Azərbaycan Dövlət Pedaqoji Universitetinin 100 illik yubileyi qeyd ediləcək - SƏRƏNCAM
Bakıda quldurluq: Pizza şirkətinin əməkdaşını hədələyib 500 manatını aldılar (VİDEO)
Milli Məclisin nümayəndə heyəti MDB PA-nın tədbirlərində iştirak edib (FOTO)
Azərbaycan qazı Avrasiyada qaz hasilatı artımının aparıcı qüvvələrindən biridir
2021 Formula 1 Azərbaycan Qran Pri yarışı ilə bağlı viza prosedurları sadələşdirilir - SƏRƏNCAM
İranda ötən sutka 21 min nəfər koronavirusa yoluxub, 319 nəfər ölüb
Ağdamda müasir tələblərə cavab verən heyvan kəsimi məntəqəsinin inşasına start verilib (FOTO/VİDEO)
Mingəçevirdə “Təmiz hava” aylığı çərçivəsində reyd keçirilib (FOTO)
Cəbrayıl rayonunun Daş Veysəlli kəndi (VİDEO)
Xətaidə kafeyə gedən, orada insanlarla görüşən koronavirus xəstəsi saxlanılıb (VİDEO)
Kritik informasiya infrastrukturunun təhlükəsizliyinin təmin edilməsi ilə bağlı Fərman imzalanıb
İşğalçılar Alban məbədlərini saxtalaşdırıblar, dağıdıblar - Alban-udi dini icmasının sədr müavini (VİDEO)
Azərbaycan parlament nümayəndə heyəti Sankt-Peterburqda Ulu öndər Heydər Əliyevin xatirəsini yad edib (FOTO)
Ermənilər Qarabağın hər bir kvadratmetrini saxtalaşdırmaq istəyib - Alban-Udi icmasının rəhbəri (VİDEO)
Kanalizasiya quyularının qapaqlarını oğurlayan şəxs saxlanılıb (FOTO)
İran Azərbaycana ticarət attaşesi göndərir
Qubada Türkiyə-Azərbaycan Qardaşlıq Parkı tikilir (FOTO)
Azərbaycan nefti bahalaşıb
Toyvo Klaar separatçı ilə görüş qərarı verərkən beynəlxalq hüququn prinsiplərini əsas götürməli idi - Ukraynalı ekspert
Bakıda evdən 80 min dollarlıq qızıl külçələr oğurlandı (FOTO/VİDEO)
BMT Qarabağın minalardan təmizlənməsi ilə bağlı Rusiyanın təklifini cavablandırmayıb - Şoyqu
Alban-Udi xristian dini icmasının üzvləri Tuğdakı qədim alban məbədində – Trend TV-nin REPORTAJI
Rusiyada bir gündə 398 nəfər koronavirusdan ölüb
Bu il 700 minə yaxın şəxsə sosial müavinət və təqaüd ödənilib
Bakıda yeni avtobus xətti istifadəyə verilir (FOTO)
Minsk qrupunun Qarabağ münaqişəsinin həlli ilə bağlı missiyası başlamamış başa çatdı - Əli Hüseynli
Qəbulda qohumbazlıq, korrupsiya tüğyan edirdi - Məleykə Abbaszadə
Sabah hava küləkli olacaq
YAP İdarə Heyətinin üzvü partiyanın fəal gəncləri ilə görüşüb (FOTO)
Bakıda 28 yaşlı gənci qatar vurub öldürməsi ilə bağlı cinayət işi açılıb
Çində kimya zavodu partlayıb
Şərqi Avropa portalında “Minalar, Qarabağ və Ermənistanda böhran” adlı məqalə dərc olunub
Qaradağda top mərmisi tapılıb (FOTO)
Karantini pozan repetitor saxlanılıb
Son üç ayda 17 uşaq övladlığa verilib
Masallıda yas mərasimi dayandırılıb, 7 nəfər cərimələnib (FOTO)
Bütün xəbərlər